കേന്ദ്രനിയമത്തിൻ കീഴിൽ സംസ്ഥാന സർക്കാരുകൾ രൂപവൽക്കരിക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അതോറിറ്റിയിൽ റജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള പ്രോജക്ടുകൾക്കു മാത്രമേ ഇനി നിയമസാധുത ഉണ്ടാവുകയുള്ളൂ
ഫ്ലാറ്റുകൾ, വില്ലകൾ തുടങ്ങി പാർപ്പിടങ്ങൾ സ്വന്തമാക്കാനായി വിദേശവാസികൾ മാത്രമല്ല, തദ്ദേശവാസികളും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികളെ ആശ്രയിക്കുന്നതു കൂടിവരുന്നു. പണം നൽകിയിട്ടും പറഞ്ഞ സമയത്തു ഭവനങ്ങൾ കിട്ടാത്തവർ, പാതിവഴിയിൽ ഉപേക്ഷിച്ചുപോയ പ്രോജക്ടുകളിൽ എന്നു വീടു കിട്ടുമെന്ന് ഒരു ഉറപ്പുമില്ലാതെ നട്ടം തിരിയുന്നവർ, ബുക്ക് ചെയ്തപ്പോൾ നൽകിയ വാഗ്ദാനങ്ങളൊന്നും ഫ്ലാറ്റ് കൈയിൽ കിട്ടിയപ്പോൾ ലഭിക്കാത്തതിനാൽ ആശങ്കപ്പെടുന്നവർ എന്നിങ്ങനെ പരാതികളും പരിഭവങ്ങളും ഈ മേഖലയിൽ വളരെയേറെയുണ്ട്. കേസിനും വഴക്കിനുമൊക്കെയായി സമയം കളയാനില്ലാത്തവരും കമ്പനികളുടെ മേൽക്കോയ്മയിൽ പിടിച്ചുനിൽക്കാനാവാത്തവരും ഒക്കെയായി ഒട്ടേറെപ്പേർ നഷ്ടങ്ങൾ സ്വയം സഹിക്കുകയുമാണ്. ഈ മാസം നിലവിൽവന്ന കേന്ദ്ര റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിയമം, പാർപ്പിടം വാങ്ങാൻ ഇറങ്ങിപ്പുറപ്പെടുന്നവർക്ക് എങ്ങനെയൊക്കെ പ്രയോജനമാകുമെന്നു മനസ്സിലാക്കേണ്ടതുണ്ട്.
പ്രോജക്ടുകൾക്ക് റജിസ്‌ട്രേഷൻ
കേന്ദ്രനിയമത്തിൻ കീഴിൽ സംസ്ഥാന സർക്കാരുകൾ രൂപവൽക്കരിക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അതോറിറ്റിയിൽ റജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള പ്രോജക്ടുകൾക്കു മാത്രമേ ഇനി നിയമസാധുത ഉണ്ടാവുകയുള്ളൂ. റജിസ്‌ട്രേഷനായി അതോറിറ്റിയെ സമീപിക്കുമ്പോൾ ഡവലപ്പർമാർ തങ്ങളുടെ പാൻ നമ്പർ, ഓഡിറ്റർമാരുടെ റിപ്പോർട്ട് സഹിതം മൂന്നു വർഷത്തെ കാഷ് ഫ്ലോ ഉൾപ്പെടെയുള്ള സാമ്പത്തിക വിവരങ്ങളും സമർപ്പിക്കേണ്ടതുണ്ട്. കൂടാതെ കെട്ടിടം നിർമിക്കാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്ന സ്ഥലത്തിന്റെ ആധാരങ്ങളുടെ പകർപ്പുകളും ഡവലപ്പർമാരുടേതല്ലാത്ത സ്ഥലമാണെങ്കിൽ കൊളാബൊറേഷൻ കരാറുകളും സമർപ്പിക്കേണ്ടിവരും. 500 ചതുരശ്ര മീറ്ററിനോ എട്ട് അപ്പാർട്മെന്റുകൾക്കോ മുകളിലുള്ള പ്രോജക്ടുകൾക്കാണു റജിസ്‌ട്രേഷൻ. ഡവലപ്പർമാർ തങ്ങളുടെ വെബ് പേജുകളിൽ പ്രോജക്ടുകളുടെ ബുക്കിങ് വിവരങ്ങൾ, ഓരോ നിലകളുടെയും പണി പുരോഗതിയുടെ വിവരങ്ങൾ എന്നിവ ഫോട്ടോകളോടു കൂടി ഓരോ മൂന്നു മാസവും കൂട്ടിച്ചേർക്കേണ്ടതുണ്ട്. ഇതോടൊപ്പം തന്നെ പ്രോജക്ടുകൾക്കു ലഭിച്ചിട്ടുള്ള വിവിധ അനുമതികൾ, അംഗീകാരം കിട്ടിയശേഷം പ്രോജക്ടുകളിൽ വരുത്തുന്ന മാറ്റങ്ങൾ തുടങ്ങിയ പ്രധാനപ്പെട്ട വിവരങ്ങൾ എല്ലാംതന്നെ ഭവനങ്ങൾ ബുക്ക് ചെയ്തവർക്കും പൊതുജനങ്ങൾക്കും ലഭ്യമാക്കണം.
ഡവലപ്പറുടെ മുൻ പ്രവർത്തനങ്ങൾ ഉൾപ്പെടെ അറുപതോളം വിവരങ്ങൾ വെബ്‌സൈറ്റിലൂടെ പരിശോധിക്കാം. പ്രോജക്ടുകളെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ വസ്തുനിഷ്ഠമായി ലഭ്യമാക്കാൻ ഡവലപ്പർമാരെ നിർബന്ധിതരാക്കുന്നതോടെ ഈ രംഗത്തു കൂടുതൽ സുതാര്യത നിലവിൽ വരും. റജിസ്‌ട്രേഷൻ സ്വന്തമാക്കാൻ നിർദിഷ്ട ഫീസും ഡവലപ്പർമാർ അടയ്‌ക്കേണ്ടതുണ്ട്. ഡവലപ്പർമാർ മാത്രമല്ല, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരും ഇനി റജിസ്‌ട്രേഷൻ എടുത്താൽ മാത്രമേ പ്രവർത്തിക്കാനാകൂ. കപടവിപണന തന്ത്രങ്ങൾ പ്രയോഗിച്ച് ഇടപാടുകാരുടെ പണം പറ്റിച്ചെടുക്കുന്നതിന് വിരാമമാകും.
കർശന നിബന്ധനകൾ
ഫ്ലാറ്റുകളും വില്ലകളും ബുക്ക് ചെയ്യുന്നവരുടെ കൈയിൽനിന്നു വാങ്ങുന്ന പണം വഴിമാറ്റി ചെലവാക്കി പുതിയ പുതിയ പ്രോജക്ടുകൾ അവതരിപ്പിക്കാൻ ഇനി സാധിക്കില്ല. ഇടപാടുകാരുടെ കയ്യിൽനിന്നു പിരിച്ചെടുക്കുന്ന പണത്തിന്റെ 70% ഒരു പ്രത്യേക ബാങ്ക് അക്കൗണ്ടിൽ നിക്ഷേപിച്ചിരിക്കണമെന്നും ബാക്കിനിൽക്കുന്ന തുക പണം വാങ്ങിയ പ്രോജക്ടുകൾ പൂർത്തീകരിക്കുന്നതിന് ഉപയോഗിക്കണമെന്നും പുതിയ നിയമം അനുശാസിക്കുന്നു. ഇതിനു വേണ്ടുന്ന നിരീക്ഷണങ്ങളും പരിശോധനകളും അതതു സംസ്ഥാനത്തെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അതോറിറ്റി ഉറപ്പാക്കണം. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തു കള്ളപ്പണ വിനിയോഗവും പണം വെളുപ്പിക്കൽ പ്രവർത്തനങ്ങളും തടയുന്നതിനു പുതിയ നിയമം വഴിയൊരുക്കും. ഡവലപ്പർക്കെതിരെ മുൻപു വന്നിട്ടുള്ള കേസുകളുടെയും തർക്ക പരിഹാരങ്ങളുടെയും വിവരങ്ങളും ഇടപാടുകാർക്കു മുൻകൂട്ടി മനസ്സിലാക്കാനാകും. നിർമാണത്തിന് ആവശ്യമായ എല്ലാ അനുമതികളും വാങ്ങിയശേഷം മാത്രമേ പ്രോജക്ടുകൾ തുടങ്ങാനാവൂ. നിലവിൽ പൂർത്തിയായിട്ടില്ലാത്ത പ്രോജക്ടുകൾ എല്ലാം പുതിയ നിയമത്തിന്റെ പരിധിയിൽ വരും.
ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകളുടെ ശാക്തീകരണം
ഫ്ലാറ്റുകളും വില്ലകളും അനുവദിച്ചു കിട്ടിയവർ മൂന്നു മാസത്തിനുള്ളിൽ തങ്ങളുടെ അസോസിയേഷൻ രൂപീകരിക്കണമെന്നു വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. സമുച്ചയങ്ങളിലെ പൊതുസൗകര്യങ്ങളായ ഹാളുകൾ, ലൈബ്രറികൾ തുടങ്ങിയവയ്ക്ക് അസോസിയേഷനുകൾക്കാണു നടത്തിപ്പു ചുമതല. പണി പൂർത്തിയാക്കിക്കിട്ടി ഒരു വർഷത്തിനുള്ളിൽ കെട്ടിടത്തിനുണ്ടാകുന്ന പ്രശ്‌നങ്ങൾ പരിഹരിച്ചു നൽകുന്നതിനു ഡവലപ്പർക്ക് ഉത്തരവാദിത്തവുമുണ്ടാകും. അംഗീകൃത പ്ലാനുകളിൽ മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തുന്നതിനു ഭവനങ്ങൾ വാങ്ങിയവരുടെ മുൻകൂർ അനുമതി ഉണ്ടെങ്കിൽ മാത്രമേ സാധ്യമാകൂ.
വില കുറയില്ല
ഫ്ലാറ്റുകളുടെയും വില്ലകളുടെയും വില നിർണയിക്കുന്നതിനു ഡവലപ്പർമാർക്ക് തന്നെയായിരിക്കും അധികാരം. എന്നിരുന്നാലും വിലനിർണയം കാർപ്പെറ്റ് ഏരിയ അടിസ്ഥാനത്തിലായിരിക്കണമെന്നു നിയമത്തിൽ പറയുന്നുണ്ട്. മറ്റു പൊതു സൗകര്യങ്ങൾ എല്ലാംകൂടി വളരെയൊന്നും വ്യക്തതയില്ലാതെ സൂപ്പർ ബിൽറ്റ് ഏരിയ അടിസ്ഥാനത്തിൽ അമിതവില ചുമത്തുന്നതു തടയാനാകുമെങ്കിലും ഫ്ലാറ്റുകളുടെയോ വില്ലകളുടെയോ വില നിയന്ത്രിക്കാൻ നിയമത്തിന് ആകില്ല.
പരാതികൾക്ക് പരിഹാരം
പറഞ്ഞ തീയതിക്കു ഭവനങ്ങൾ പണിതീർത്തു കൈമാറാത്തപക്ഷം ഡവലപ്പർമാർ ഇടപാടുകാർക്കു പിഴ നൽകേണ്ടിവരും. സ്റ്റേറ്റ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യയിൽ ഓരോ സമയത്തും നിലനിൽക്കുന്ന മാർജിനൽ കോസ്റ്റ് അടിസ്ഥാനപ്പെടുത്തിയ വായ്പ പലിശ നിരക്കിൽ നിന്ന് രണ്ടു ശതമാനം ഉയർന്ന തുകയായിരിക്കും പിഴ. സംസ്ഥാന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അതോറിറ്റിയിൽ ഇടപാടുകാർക്കു പരാതികൾ സമർപ്പിക്കാം. നിയമങ്ങൾ ലംഘിക്കുന്ന ഡവലപ്പർമാർക്കും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാർക്കും തടവോ തടവോടു കൂടിയ പിഴയോ വിധിക്കുന്നതിനുള്ള വകുപ്പുകളും നിയമത്തിലുണ്ട്. ഭവന നിർമാണ മേഖലയിൽ കാര്യക്ഷമതയും ഉത്തരവാദിത്തബോധവും മുൻപരിചയവുമുള്ള ഡവലപ്പർമാർക്കും കമ്പനികൾക്കും മാത്രം പ്രവർത്തിക്കാവുന്ന സാഹചര്യം ഒരുക്കുന്നതിനാൽ ഇടപാടുകാർ ഇന്നനുഭവിച്ചു കൊണ്ടിരിക്കുന്ന സാമ്പത്തികവും മാനസികവുമായ ഒട്ടേറെ പ്രശ്‌നങ്ങൾക്കു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിയമം പരിഹാരമാകും. സമയബന്ധിതമായി പ്രോജക്ടുകൾ പൂർത്തിയാക്കി ഇടപാടുകാരുടെ വിശ്വസ്തത ആർജിച്ചെടുത്ത ഡവലപ്പർമാർക്ക് ഏകജാലക സംവിധാനത്തിലൂടെ അനുമതികളും പിന്തുണ സൗകര്യങ്ങളും ഏർപ്പെടുത്തി മേഖല ശാക്തീകരിക്കുന്നതിനുള്ള പ്രവർത്തനങ്ങളും ഇതോടൊപ്പം വേണ്ടിവരും.
