ഭൂമി വില ന്യായം, 20% വർധന ‘അന്യായം’; ന്യായ വില എങ്ങനെ? ബജറ്റിലെ ഗുണഭോക്താക്കൾ ആര്?
ന്യായവില എന്നാണ് പേര്. ഫലത്തിൽ അന്യായവിലയാകുന്നു. സ്വന്തമായി ഒരു ഭൂമിയും വീടും എന്ന സ്വപ്നവുമായി ബജറ്റ് പ്രസംഗം കേൾക്കാനിരുന്ന പലരും ധനമന്ത്രി കെ.എൻ.ബാലഗോപാൽ വരുമാനത്തിനായി കണ്ടെത്തിയ മാർഗങ്ങൾ കേട്ടു ഞെട്ടി. ഭൂമി ന്യായവില വർധന, റജിസ്ട്രേഷൻ ഫീ വർധന, കെട്ടിട നികുതി വർധന..അവർക്ക് പറയാൻ ഒന്നു മാത്രം ‘തൃപ്തിയായി'. മുൻ ബജറ്റുകളിൽ 10% എന്ന തോതിലായിരുന്നു ഭൂമിയുടെ ന്യായവില വർധിപ്പിച്ചിരുന്നത് എങ്കിൽ ഇപ്രാവശ്യമത് 20%മാണ്. എന്നാൽ ന്യായവില കണക്കാക്കുന്ന ഈ രീതി തന്നെ പഴകിയതാണെന്നതാണ് വാസ്തവം. പേര് ന്യായ വില എന്നാണെങ്കിലും ഫലത്തിൽ അന്യായ വിലയാകുന്നു. പലപ്പോഴായി ന്യായ വില കൂട്ടുന്നതു കാരണമാണിത്. ന്യായവില എന്നാൽ എന്താണ്? എന്തിനാണ് ന്യായവില ഈടാക്കുന്നത്? പുതിയ പരിഷ്കരണം സാധാരണക്കാരെ എങ്ങനെ ബാധിക്കും? പരിശോധിക്കാം.
ന്യായവില എന്നാണ് പേര്. ഫലത്തിൽ അന്യായവിലയാകുന്നു. സ്വന്തമായി ഒരു ഭൂമിയും വീടും എന്ന സ്വപ്നവുമായി ബജറ്റ് പ്രസംഗം കേൾക്കാനിരുന്ന പലരും ധനമന്ത്രി കെ.എൻ.ബാലഗോപാൽ വരുമാനത്തിനായി കണ്ടെത്തിയ മാർഗങ്ങൾ കേട്ടു ഞെട്ടി. ഭൂമി ന്യായവില വർധന, റജിസ്ട്രേഷൻ ഫീ വർധന, കെട്ടിട നികുതി വർധന..അവർക്ക് പറയാൻ ഒന്നു മാത്രം ‘തൃപ്തിയായി'. മുൻ ബജറ്റുകളിൽ 10% എന്ന തോതിലായിരുന്നു ഭൂമിയുടെ ന്യായവില വർധിപ്പിച്ചിരുന്നത് എങ്കിൽ ഇപ്രാവശ്യമത് 20%മാണ്. എന്നാൽ ന്യായവില കണക്കാക്കുന്ന ഈ രീതി തന്നെ പഴകിയതാണെന്നതാണ് വാസ്തവം. പേര് ന്യായ വില എന്നാണെങ്കിലും ഫലത്തിൽ അന്യായ വിലയാകുന്നു. പലപ്പോഴായി ന്യായ വില കൂട്ടുന്നതു കാരണമാണിത്. ന്യായവില എന്നാൽ എന്താണ്? എന്തിനാണ് ന്യായവില ഈടാക്കുന്നത്? പുതിയ പരിഷ്കരണം സാധാരണക്കാരെ എങ്ങനെ ബാധിക്കും? പരിശോധിക്കാം.
ന്യായവില എന്നാണ് പേര്. ഫലത്തിൽ അന്യായവിലയാകുന്നു. സ്വന്തമായി ഒരു ഭൂമിയും വീടും എന്ന സ്വപ്നവുമായി ബജറ്റ് പ്രസംഗം കേൾക്കാനിരുന്ന പലരും ധനമന്ത്രി കെ.എൻ.ബാലഗോപാൽ വരുമാനത്തിനായി കണ്ടെത്തിയ മാർഗങ്ങൾ കേട്ടു ഞെട്ടി. ഭൂമി ന്യായവില വർധന, റജിസ്ട്രേഷൻ ഫീ വർധന, കെട്ടിട നികുതി വർധന..അവർക്ക് പറയാൻ ഒന്നു മാത്രം ‘തൃപ്തിയായി'. മുൻ ബജറ്റുകളിൽ 10% എന്ന തോതിലായിരുന്നു ഭൂമിയുടെ ന്യായവില വർധിപ്പിച്ചിരുന്നത് എങ്കിൽ ഇപ്രാവശ്യമത് 20%മാണ്. എന്നാൽ ന്യായവില കണക്കാക്കുന്ന ഈ രീതി തന്നെ പഴകിയതാണെന്നതാണ് വാസ്തവം. പേര് ന്യായ വില എന്നാണെങ്കിലും ഫലത്തിൽ അന്യായ വിലയാകുന്നു. പലപ്പോഴായി ന്യായ വില കൂട്ടുന്നതു കാരണമാണിത്. ന്യായവില എന്നാൽ എന്താണ്? എന്തിനാണ് ന്യായവില ഈടാക്കുന്നത്? പുതിയ പരിഷ്കരണം സാധാരണക്കാരെ എങ്ങനെ ബാധിക്കും? പരിശോധിക്കാം.
ന്യായവില എന്നാണ് പേര്. ഫലത്തിൽ അന്യായവിലയാകുന്നു. സ്വന്തമായി ഒരു ഭൂമിയും വീടും എന്ന സ്വപ്നവുമായി ബജറ്റ് പ്രസംഗം കേൾക്കാനിരുന്ന പലരും ധനമന്ത്രി കെ.എൻ.ബാലഗോപാൽ വരുമാനത്തിനായി കണ്ടെത്തിയ മാർഗങ്ങൾ കേട്ടു ഞെട്ടി. ഭൂമി ന്യായവില വർധന, റജിസ്ട്രേഷൻ ഫീ വർധന, കെട്ടിട നികുതി വർധന..അവർക്ക് പറയാൻ ഒന്നു മാത്രം ‘തൃപ്തിയായി'. മുൻ ബജറ്റുകളിൽ 10% എന്ന തോതിലായിരുന്നു ഭൂമിയുടെ ന്യായവില വർധിപ്പിച്ചിരുന്നത് എങ്കിൽ ഇപ്രാവശ്യമത് 20%മാണ്. എന്നാൽ ന്യായവില കണക്കാക്കുന്ന ഈ രീതി തന്നെ പഴകിയതാണെന്നതാണ് വാസ്തവം. പേര് ന്യായ വില എന്നാണെങ്കിലും ഫലത്തിൽ അന്യായ വിലയാകുന്നു. പലപ്പോഴായി ന്യായ വില കൂട്ടുന്നതു കാരണമാണിത്. ന്യായവില എന്നാൽ എന്താണ്? എന്തിനാണ് ന്യായവില ഈടാക്കുന്നത്? പുതിയ പരിഷ്കരണം സാധാരണക്കാരെ എങ്ങനെ ബാധിക്കും? പരിശോധിക്കാം.
∙ ന്യായവില എന്നാൽ എന്താണ്?
സ്ഥലത്തിന്റെ വിലയെക്കുറിച്ചുള്ള ആശയക്കുഴപ്പങ്ങൾ ഉണ്ടാകാതിരിക്കാൻ ഭൂമിശാസ്ത്രം, പ്രത്യേകതകൾ, മറ്റ് സൗകര്യങ്ങൾ എന്നിവ അടിസ്ഥാനപ്പെടുത്തി നിശ്ചയിക്കുന്ന വിലയാണ് ഭൂമിയുടെ ന്യായവില. 1959ലെ കേരളാ മുദ്രപത്ര ആക്ട് പ്രകാരം കേരളത്തിലെ മുഴുവൻ റവന്യു ഡിവിഷനുകളിലെയും ഭൂമിയുടെ ന്യായവില നിശ്ചയിക്കാനുള്ള അധികാരം ആർഡിഒക്കാണ്. ആർഡിഒ നൽകുന്ന ന്യായവില ലിസ്റ്റ് ഗസറ്റിൽ പ്രസിദ്ധീകരിച്ചതിനു ശേഷം ആ തുകയുടെ മേലാണ് ബജറ്റിൽ സർക്കാർ പ്രഖ്യാപിച്ചിരിക്കുന്ന വർധന ഉണ്ടാവുക. ഭൂമി റജിസ്റ്റർ ചെയ്യുമ്പോൾ ഈടാക്കുന്ന 8% സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി, 2% റജിസ്ട്രേഷൻ ചാർജ് എന്നിവയാണ് സർക്കാരിന് ഈ ഇനത്തിൽ ലഭിക്കുന്ന പ്രത്യക്ഷ വരുമാനം. ഇവ ഈടാക്കുന്നത് ന്യായവിലയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ്.
∙ സ്ഥലത്തിന്റെ വിപണി വില
‘നമ്മളൊരു സ്ഥലം വാങ്ങാൻ ചെല്ലുമ്പോൾ എന്നാ റേറ്റാ.. ഒരു ന്യായവുമില്ലല്ലോ' എന്നാരെങ്കിലും പറഞ്ഞു കേട്ടിട്ടുണ്ടോ?
അവർ പറയുന്നത് ന്യായവിലയുടേതല്ല വിപണി വിലയുടെ കാര്യമാണ്. ഒരു ഭൂമിയുടെ ന്യായവില നിർണയിക്കുന്നത് സർക്കാർ സംവിധാനങ്ങൾ ആണെങ്കിൽ വിപണി വില നിയന്ത്രിക്കുന്നത് ഡിമാൻഡും വിതരണ (Supply) വുമാണ്. ന്യായവിലയേക്കാൾ കുറഞ്ഞ തുകയ്ക്കാണ് വസ്തു ഇടപാട് നടക്കുന്നത് എങ്കിൽപോലും സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടിയും റജിസ്ട്രേഷൻ ചാർജും ന്യായവിലയെ അടിസ്ഥാനപ്പെടുത്തിയാണ് കണക്കാക്കുക.
∙ എന്തിനാണ് ന്യായവില ഈടാക്കുന്നത്
സ്ഥലത്തിന്റെ കൃത്യമായ മൂല്യം പരിശോധിക്കുന്നതിന് മുൻപ് നടന്നിട്ടുള്ള ഇടപാടുകളിലെ തുക പരിശോധിക്കുന്ന രീതിയാണ് 2010 വരെയുണ്ടായിരുന്നത്. ഇടപാട് നടക്കുന്ന തിയതിയിലെ വിപണി മൂല്യം പലപ്പോഴും സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നിർണയിക്കുന്നതിൽ സ്വാധീനം ചെലുത്തിയിരുന്നു. ഇത്തരം ആശയക്കുഴപ്പങ്ങളും പിഴവുകളും ഒഴിവാക്കാനായാണ് ന്യായവില എന്ന മാനദണ്ഡം സർക്കാർ കൊണ്ടു വരുന്നത്. ശാസ്ത്രീയമായ വില നിർണയമാണ് ന്യായവില.
∙ പുതിയ പരിഷ്കരണം
ഈ വർഷത്തെ ബജറ്റിലെ പ്രഖ്യാപനത്തോടെ ഭൂമിയുടെ ന്യായ വില 2010 ലെ അടിസ്ഥാന തുകയുടെ 264% ആയി ഉയർന്നു. ഉദാഹരണത്തിന് 2010 ഏപ്രിലിൽ 1 ലക്ഷം രൂപ ന്യായവില നിശ്ചയിച്ചത് ഇപ്പോൾ 2,20,000 രൂപയാണ്. ഈ സാമ്പത്തിക വർഷം മുതൽ 2,64,000 രൂപയാകും.
∙ ന്യായവിലയിലെ ന്യായമില്ലായ്മ എന്താണ്
ന്യായവിലയിൽ ന്യായക്കേടുണ്ടോ. ഉണ്ടെന്നതാണ് സത്യം. വിപണി വിലയുടെ പകുതിയെങ്കിലും ന്യായവിലയും എത്തണമെന്നാണ് റവന്യു വകുപ്പിന്റെ ആഗ്രഹം. എന്നാൽ കേരളത്തിലെ ഭൂരിഭാഗം സ്ഥലങ്ങളിലും ഈ ആഗ്രഹം നടപ്പിലാകാറില്ല. വൻകിട പദ്ധതികൾ, റോഡുകൾ, ടൂറിസം എന്നിവയുള്ള ഇടങ്ങളിൽ വിപണിവില ഉയർന്നു നിൽക്കും. 2010നു ശേഷം ആണ് ഇവയൊക്കെ വന്നതെങ്കിൽ ന്യായവില– വിപണിവില വ്യത്യാസം വളരെ വലുതായിരിക്കും. 2010ലെ ന്യായവില പട്ടികയിൽ റോഡില്ലാത്ത ഒരു സ്ഥലത്തിന് ലക്ഷം രൂപയാണ് നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്നത് എങ്കിൽ ഇന്നത് 2,20,000 രൂപയാണ്. ഇരട്ടിയിലുമധികം വില. ഇപ്പോൾ ഈ സ്ഥലത്തുകൂടെ റോഡ് ഉണ്ടെങ്കിൽ പോലും ഈ സ്ഥലം ഗതാഗത സൗകര്യമില്ലെന്ന പട്ടികയിലാണു ഉൾപ്പെട്ടിരിക്കുന്നത് എന്നതിനാൽ റജിസ്ട്രേഷൻ സമയത്ത് റോഡുള്ള വസ്തുവിനു നിശ്ചയിച്ച വില അടിസ്ഥാനമാക്കി സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി അടക്കണം. മാത്രവുമല്ല ഇങ്ങനെ ചെയ്തില്ലെങ്കിൽ ഭൂമിയുടെ വില കുറഞ്ഞു പോയെന്നു സൂചിപ്പിച്ച് സബ് റജിസ്ട്രാർ ഓഫിസിൽ നിന്നു അണ്ടർ വാല്വേഷൻ നോട്ടിസ് ലഭിക്കും.
∙ ന്യായവില കമ്മിറ്റി എന്താണ് ചെയ്യുന്നത്
2010ലാണു അടിസ്ഥാന ന്യായവില സർക്കാർ പുറത്തിറക്കുന്നത്. തുടർന്ന് 12 വർഷങ്ങൾക്കുള്ളിൽ 5 തവണ സർക്കാർ ഈ തുക വർധിപ്പിച്ചെങ്കിലും 2010ലെ തുകയുടെ 10% എന്ന തോതിലായിരുന്നു അത്. മാറിയ സാഹചര്യങ്ങൾക്കനുസരിച്ച് ന്യായവില പുനർനിർണയിക്കാനായി ജില്ലാ തലത്തിലും സംസ്ഥാന തലത്തിലും മോണിറ്ററിങ് കമ്മിറ്റികൾ രൂപീകരിച്ചിരുന്നെങ്കിലും റിപ്പോർട്ടുകൾ ലഭിക്കുന്നതിൽ കാലതാമസം വന്നു. ഈ അശാസ്ത്രീയത പരിഹരിക്കാനായാണു സംസ്ഥാന സർക്കാർ മറ്റൊരു കമ്മിറ്റി ഉണ്ടാക്കിയത്. അതാകട്ടെ ഒരു വർഷത്തിനിടയിൽ ആകെ ഒരു പ്രാവശ്യമാണ് യോഗം പോലും ചേർന്നത്. പദ്ധതി പ്രദേശങ്ങളിലെ ന്യായവില 30% വർധിപ്പിക്കുന്നത് സംബന്ധിച്ചായിരുന്നു അത്. ഭൂമിയുടെ വിലയുടെ മേലുള്ള കൈമാറ്റക്കാരുടെ ആശങ്കകൾ പരിഹരിക്കുക എന്നതു മാത്രമല്ല റജിസ്ട്രേഷൻ ചാർജ് ഇനത്തിൽ സർക്കാരിനു ലഭിക്കേണ്ട വൻതുക കൂടെയാണ് ഉദ്യോഗസ്ഥ സർക്കാർ മടിപിടിച്ചിരിക്കലിൽ വെറുതെ പോകുന്നത്. ന്യായവില കൃത്യമായി കണക്കാക്കിയാൽ ലാഭം ഉണ്ടാകുന്നത് സർക്കാരിനു തന്നെയാണെന്ന സാമാന്യ തത്വം ആരാണ് ഇനിയെങ്കിലും ഒന്നു പറഞ്ഞു കൊടുക്കുക!
English Summary: What is Land Fair Value; All You Need to know, Explained