ഇനി സ്ഥലം വിൽക്കൽ അത്ര ലാഭമല്ല; കേരളത്തിനും വൻ തിരിച്ചടി; ഭൂമി വിൽപനയിൽ എത്ര വരും നികുതി ബാധ്യത?
ഭൂമി വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നവർക്ക് കനത്ത തിരിച്ചടിയുമായാണ് കേന്ദ്ര ബജറ്റിൽ ഇൻഡെക്സേഷൻ ആനുകൂല്യം ധനമന്ത്രി നിർമല സീതാരാമൻ എടുത്തുകളഞ്ഞത്. ഭൂസ്വത്ത് വിൽക്കുമ്പോൾ വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് ലഭിച്ചിരുന്ന മൂലധന നേട്ടത്തിന്മേൽ (ലോങ്-ടേം കാപിറ്റൽ ഗെയിൻ) നൽകിയിരുന്ന ഇൻഡെക്സേഷൻ അഥവാ വിലക്കയറ്റ ആനുകൂല്യമാണ് എടുത്തുകളഞ്ഞത്. അതേസമയം, നികുതിനിരക്ക് 20ൽ നിന്ന് 12.5 ശതമാനമായി കുറച്ചിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ, ഇൻഡെക്സേഷൻ എടുത്തുകളഞ്ഞശേഷമാണ് നികുതി കുറച്ചിരിക്കുന്നത് എന്നതുകൊണ്ട്, ഫലത്തിൽ സ്ഥലം വിൽക്കുന്നയാളുടെ നികുതിഭാരം വർധിക്കുകയേയുള്ളൂവെന്ന് സുപ്രീം കോടതി അഭിഭാഷകനും ഭൂ നിയമ വിദഗ്ധനുമായ അഡ്വ.അവനീഷ് കോയിക്കര ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. ബജറ്റിലെ നിർദേശം ഉടൻ തന്നെ
ഭൂമി വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നവർക്ക് കനത്ത തിരിച്ചടിയുമായാണ് കേന്ദ്ര ബജറ്റിൽ ഇൻഡെക്സേഷൻ ആനുകൂല്യം ധനമന്ത്രി നിർമല സീതാരാമൻ എടുത്തുകളഞ്ഞത്. ഭൂസ്വത്ത് വിൽക്കുമ്പോൾ വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് ലഭിച്ചിരുന്ന മൂലധന നേട്ടത്തിന്മേൽ (ലോങ്-ടേം കാപിറ്റൽ ഗെയിൻ) നൽകിയിരുന്ന ഇൻഡെക്സേഷൻ അഥവാ വിലക്കയറ്റ ആനുകൂല്യമാണ് എടുത്തുകളഞ്ഞത്. അതേസമയം, നികുതിനിരക്ക് 20ൽ നിന്ന് 12.5 ശതമാനമായി കുറച്ചിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ, ഇൻഡെക്സേഷൻ എടുത്തുകളഞ്ഞശേഷമാണ് നികുതി കുറച്ചിരിക്കുന്നത് എന്നതുകൊണ്ട്, ഫലത്തിൽ സ്ഥലം വിൽക്കുന്നയാളുടെ നികുതിഭാരം വർധിക്കുകയേയുള്ളൂവെന്ന് സുപ്രീം കോടതി അഭിഭാഷകനും ഭൂ നിയമ വിദഗ്ധനുമായ അഡ്വ.അവനീഷ് കോയിക്കര ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. ബജറ്റിലെ നിർദേശം ഉടൻ തന്നെ
ഭൂമി വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നവർക്ക് കനത്ത തിരിച്ചടിയുമായാണ് കേന്ദ്ര ബജറ്റിൽ ഇൻഡെക്സേഷൻ ആനുകൂല്യം ധനമന്ത്രി നിർമല സീതാരാമൻ എടുത്തുകളഞ്ഞത്. ഭൂസ്വത്ത് വിൽക്കുമ്പോൾ വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് ലഭിച്ചിരുന്ന മൂലധന നേട്ടത്തിന്മേൽ (ലോങ്-ടേം കാപിറ്റൽ ഗെയിൻ) നൽകിയിരുന്ന ഇൻഡെക്സേഷൻ അഥവാ വിലക്കയറ്റ ആനുകൂല്യമാണ് എടുത്തുകളഞ്ഞത്. അതേസമയം, നികുതിനിരക്ക് 20ൽ നിന്ന് 12.5 ശതമാനമായി കുറച്ചിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ, ഇൻഡെക്സേഷൻ എടുത്തുകളഞ്ഞശേഷമാണ് നികുതി കുറച്ചിരിക്കുന്നത് എന്നതുകൊണ്ട്, ഫലത്തിൽ സ്ഥലം വിൽക്കുന്നയാളുടെ നികുതിഭാരം വർധിക്കുകയേയുള്ളൂവെന്ന് സുപ്രീം കോടതി അഭിഭാഷകനും ഭൂ നിയമ വിദഗ്ധനുമായ അഡ്വ.അവനീഷ് കോയിക്കര ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. ബജറ്റിലെ നിർദേശം ഉടൻ തന്നെ
ഭൂമി വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നവർക്ക് കനത്ത തിരിച്ചടിയുമായാണ് കേന്ദ്ര ബജറ്റിൽ ഇൻഡെക്സേഷൻ ആനുകൂല്യം ധനമന്ത്രി നിർമല സീതാരാമൻ എടുത്തുകളഞ്ഞത്. ഭൂസ്വത്ത് വിൽക്കുമ്പോൾ വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് ലഭിച്ചിരുന്ന മൂലധന നേട്ടത്തിന്മേൽ (ലോങ്-ടേം കാപിറ്റൽ ഗെയിൻ) നൽകിയിരുന്ന ഇൻഡെക്സേഷൻ അഥവാ വിലക്കയറ്റ ആനുകൂല്യമാണ് എടുത്തുകളഞ്ഞത്. അതേസമയം, നികുതിനിരക്ക് 20ൽ നിന്ന് 12.5 ശതമാനമായി കുറച്ചിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ, ഇൻഡെക്സേഷൻ എടുത്തുകളഞ്ഞശേഷമാണ് നികുതി കുറച്ചിരിക്കുന്നത് എന്നതുകൊണ്ട്, ഫലത്തിൽ സ്ഥലം വിൽക്കുന്നയാളുടെ നികുതിഭാരം വർധിക്കുകയേയുള്ളൂവെന്ന് സുപ്രീം കോടതി അഭിഭാഷകനും ഭൂ നിയമ വിദഗ്ധനുമായ അഡ്വ.അവനീഷ് കോയിക്കര ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.
ബജറ്റിലെ നിർദേശം ഉടൻ തന്നെ പ്രാബല്യത്തിൽ വന്നു എന്നതും തിരിച്ചടിയാണ്. ഇൻഡെക്സേഷൻ എടുത്തുകളഞ്ഞുകൊണ്ട് നികുതിനിരക്ക് കുറച്ച നടപടി കേരളത്തിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്കും തിരിച്ചടിയാകും. നിലവിൽ തന്നെ കേരളത്തിലെ ഭൂമി വിൽപന മേഖല മാന്ദ്യത്തിലാണെന്ന് ഈ രംഗത്തുള്ളവർ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. കേരളത്തിൽ നിന്ന് യുവാക്കളും മറ്റും ധാരാളമായി വിദേശ കുടിയേറ്റം നടത്തിയതിനാലുൾപ്പെടെ ഏകദേശം 15 ലക്ഷത്തിലധികം വീടുകൾ സംസ്ഥാനത്ത് ഒഴിഞ്ഞു കിടപ്പുണ്ടെന്നാണ് വിലയിരുത്തൽ. നിലവിലെ പരിഷ്കാരം, ഇവയുടെ വിൽപന സാധ്യതകൾക്ക് കൂടുതൽ മങ്ങലേൽപ്പിക്കുമെന്നും അദ്ദേഹം വ്യക്തമാക്കി.
∙ എന്താണ് തിരിച്ചടി?
നിങ്ങൾ 2019-20 സാമ്പത്തിക വർഷത്തിൽ ഒരു കോടി രൂപയുടെ സ്ഥലം വാങ്ങി എന്നുകരുതുക. ഇത് 2024-25ൽ 1.25 കോടി രൂപയ്ക്ക് വിൽക്കുന്നു. ഇതുവരെയുള്ള ചട്ടപ്രകാരം, നിങ്ങൾക്ക് ഇൻഡെക്സേഷൻ ആനുകൂല്യം ലഭിക്കുമായിരുന്നു. അതായത്, 2020 മുതൽ 2024 വരെയുള്ള കാലയളവിൽ സ്ഥലത്തിനുള്ള വിലക്കയറ്റ നിരക്കിന്മേലുള്ള ഇളവ്. സ്ഥലം വിറ്റ് നിങ്ങൾക്ക് കിട്ടുന്ന ദീർഘകാല മൂലധന നേട്ടമായ 25 ലക്ഷം രൂപയിൽ നിന്ന് വിലക്കയറ്റനിരക്ക് (ഇൻഡെക്സേഷൻ) കുറച്ചശേഷം ബാക്കി തുകയ്ക്ക് 20 ശതമാനം നികുതി അടച്ചാൽ മതിയായിരുന്നു. ഇത് മിക്കപ്പോഴും പൂജ്യമാണ് വരാറുള്ളതെന്നതിനാൽ സ്ഥലം വിൽക്കുന്നവർക്ക് നേട്ടമായിരുന്നു.
നമുക്ക് കണക്കുകളിലൂടെ പരിശോധിക്കാം. ആദായ നികുതി വകുപ്പ് ഓരോ സാമ്പത്തിക വർഷവും പുറത്തിറക്കുന്ന അതത് വർഷത്തെ കോസ്റ്റ് ഇൻഫ്ലേഷൻ ഇൻഡെക്സ് (സിഐഐ) പ്രകാരമാണ് ഇതുവരെ ഇൻഡെക്സേഷൻ കണക്കാക്കിയിരുന്നത്. അതുപ്രകാരം, 2019-20ലെ സിഐഐ 289 ആയിരുന്നു. 2024-25ലെ സിഐഐ 363 ആണ്. ഇവിടെ ഒരുകോടി രൂപയെ നിങ്ങൾ ആദ്യം 2019-20ലെ സിഐഐ ആയ 289 കൊണ്ട് ഹരിക്കണം. അപ്പോൾ 34,602.07 രൂപ ലഭിക്കും. അതിനെ ഈ വർഷത്തെ സിഐഐ ആയ 363 കൊണ്ട് ഗുണിക്കണം. അപ്പോൾ 1.25 കോടി രൂപ ലഭിക്കും. നിങ്ങൾക്ക് ലഭിക്കുന്ന നേട്ടം 25 ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് മുകളിലല്ലാത്തതിനാൽ ഇൻഡെക്സേഷൻ പ്രകാരം നികുതിബാധ്യത പൂജ്യമായിരുന്നു.
എന്നാൽ, ജൂലൈ 23ന് പ്രാബല്യത്തിൽ വന്ന ചട്ടപ്രകാരം, ലാഭമായി കിട്ടിയ 25 ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് നിങ്ങൾ 12.5 ശതമാനം നികുതി അടയ്ക്കണം. ഇത് ഏകദേശം 3,12,500 രൂപവരും. ഫലത്തിൽ, സ്ഥലം വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നവർക്ക് ബജറ്റിലെ പുതിയ നിർദേശം വൻ ഭാരമാകും. ഇൻഡെക്സേഷൻ എടുത്തുകളഞ്ഞതോടെ സിഐഐ അപ്രസക്തമായി. മാത്രമല്ല, ഇനിമുതൽ സ്ഥലം വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് കിട്ടുന്ന ലാഭത്തിന് നേരിട്ട് 12.5 ശതമാനം നികുതി ഈടാക്കുകയാണ് ചെയ്യുക.
∙ 2001 അടിസ്ഥാന വർഷമായി തുടരും
ഇൻഡെക്സേഷൻ ആനുകൂല്യം എടുത്തുകളഞ്ഞ് നികുതിനിരക്കിൽ മാറ്റം വരുത്തിയെങ്കിലും അടിസ്ഥാന വർഷമായി 2001 തുടരുമെന്ന് ബജറ്റിന് ശേഷം നടത്തിയ പത്രസമ്മേളനത്തിൽ ധനമന്ത്രി നിർമല സീതാരാമൻ വ്യക്തമാക്കി. അതായത്, 2001 മാർച്ച് 31നോ അതിനുമുമ്പോ വാങ്ങിയ വസ്തു ആണെങ്കിൽ, 1) വാങ്ങിയ വില (Actual property price), 2) 2001 ഏപ്രിൽ ഒന്നിലെ ന്യായവില എന്നിവ വിലയിരുത്തി, ഇതിലേതാണോ ഉയ‍ർന്ന തുക, അതുപ്രകാരമായിരിക്കും നികുതി ഈടാക്കുക. 2001 ഏപ്രിൽ ഒന്നിനോ ശേഷമോ ആണ് വാങ്ങിയതെങ്കിൽ വാങ്ങിയ വില മാത്രം കണക്കിലെടുത്ത് നികുതി ഈടാക്കും.